العديد من الميزات في نماذج أسعار المنازل متداخلة ؛ عندما تقوم بتغيير قيمة أحد العوامل ، فإن العامل الآخر سيتغير أيضًا وفقًا لذلك ، بدرجات متفاوتة.
على سبيل المثال ، زيادة الغرفة العد التنازلي عادة ما يزيد حجم المنزل أو مساحة المعيشة الإجمالية (GLA). هذا اتجاه قوي. هذا يجعل بناء النموذج صعبًا حيث يجب أن يتم الاختيار بين ميزة أو أخرى لشرح فروق أسعار السوق. يحاول انحدار MARS العثور على مزيج من هاتين الميزتين اللتين توضحان تباين السعر بشكل أفضل في مجموعة بيانات أو منطقة سوق. في الواقع ، غالبًا ما يولد MARS نماذج تظهر على خلاف مع بعضها البعض ، مما يجعل في بعض الأحيان GLA مهيمنًا وفي أحيان أخرى يكون عدد الغرف مهيمنًا. قد لا يكون هذا واضحًا لشخص يفكر في نموذج سعر معين.
عادةً ما يكون للمثمنين التقليديين تعديلات محددة لـ GLA وعدد الغرف ، مما يمنح الشخص الدور المهيمن. ومع ذلك ، فإن MARS مفتوح في هذا الصدد: سيعطي عادةً تعديلات لكليهما ، اعتمادًا على المجموعة التي تتنبأ بشكل أفضل بالسعر في مجموعات بيانات الإدخال والاختبار.
لماذا يتم إعطاء عدد الغرف أهمية أكبر من GLA؟ ضع في اعتبارك أن بيانات MLS لمنطقة المنزل تتكون من:
- إجمالي مساحة البناء ، أو للمنازل السكنية لأسرة واحدة (SFR) ، "منطقة المعيشة الإجمالية" (GLA).
- إجمالي عدد غرف النوم.
- العدد الإجمالي للحمامات مع إعطاء حمام جزئي بقيمة 5 (مرحاض + حوض) أو 25 (حوض).
- إجمالي عدد الغرف.
ما يجب ملاحظته هنا هو أن العديد من أنواع الغرف الأخرى عادة ما تكون في المنزل. سيكون لدينا مطبخ وغرفة عائلية وغرفة طعام وغرفة غسيل وغرفة ألعاب وما إلى ذلك. لذلك ، ليس من المستغرب أن يكون GLA أفضل في توفير أساس للتقييم ، خاصةً إذا كانت الحمامات وغرف النوم ذات أحجام مختلفة للمنازل المختلفة في منطقة السوق.
ومع ذلك ، فإن الاستثناء من ذلك هو إذا كنت في منطقة تتواجد فيها غرف النوم والحمامات بنفس الحجم والقيمة في جميع المجالات. في الوقت نفسه ، تختلف الغرف الأخرى اختلافًا كبيرًا في الحجم والجودة - وبالإضافة إلى ذلك ، فإن هذه الغرف الأخرى ، بصرف النظر عن المطبخ النموذجي وغرفة المعيشة ، ليست بنفس أهمية أسعار غرف النوم والحمامات. والسبب في هذا الأخير هو أن عدد الحمامات وغرف النوم يحد من عدد الساكنين الذين يمكن أن يدعمهم المنزل. لذلك ، في بعض المناطق ، يمكن أن يكون عدد غرف النوم والحمام أكثر دلالة على القيمة من GLA. في مثل هذه المناطق ، قد يعطي نموذج الانحدار MARS ، في الواقع ، تعديلًا منخفضًا بشكل غير عادي لـ GLA مع إعطاء تعديل أكبر بكثير لعدد غرف النوم والحمام.