Что такое «инжиниринг оценки»

Берт Крейтор, SRA, CGREA, архитектор программного обеспечения

Термин «Инженерия оценки» предназначен для обозначения применения широкого спектра методов и инструментов для измерения и оценки в целях недвижимости, бизнеса и правительства. Его можно назвать «Слоном в комнате», поскольку он включает в себя несколько других дисциплин и широкий спектр подготовки, опыта и способностей.

  • Примечание. Термин «измерительная техника» более уместен применительно к проблемам аппаратного обеспечения, требующим очень точных измерений. Здесь оно используется в смысле концепции прикладной информационной экономики (AIE) компании Hubbard Decision Research (HDR), которая включает в себя калибровку и передовые статистические методы для измерения нематериальных активов, которые часто считаются неизмеримыми. 

На самом деле «оценка» — это всего лишь измерение стоимости. В то же время оценка неизменно зависит от различных измерений объектов, процессов и характеристик. Например, стоимость дома неизменно будет зависеть от разумного измерения площади его здания, которая будет включать «Общую жилую площадь», гараж и другие площади.

Чтобы определить термин «инженер-оценщик», давайте сначала определим основные профессии, которые пересекаются с инженерией-оценщиком:

Оценщик

В США термин «оценщик» имеет особое значение, охватывающее довольно специфические методологии оценки имущества. Чтобы стать лицензированным оценщиком в Соединенных Штатах, минимальные требования не включают степень в области статистики, не говоря уже о науке или какой-либо другой дисциплине. Фактически, для предоставления того, что считается приемлемым заключением о стоимости многих «соответствующих» жилых объектов, требуется довольно минимальный опыт. Если оценщик считает, что недвижимость слишком сложна или с ней трудно справиться, он просто отклоняет заявку на заказ.

Инспектор

В Великобритании оценщиков уместно называть «геодезистами», иногда просто «оценщиками».   Многие крупные компании по недвижимости, такие как CBRE, называют свой отдел оценки «Оценкой» и говорят об «оценке активов и прав собственности».

Консультант по оценке/аналитик

Эта должность носит разные названия. Обычно для этого не требуется лицензия оценщика. Что еще более важно, для этого требуется больше знаний в области статистики, программирования и доступа к базам данных, чем требуется для типичных должностей оценщиков. Кроме того, может потребоваться конкретный опыт работы с автоматизированными инструментами, такими как Argus. Высшее образование в области недвижимости и финансов обычно запрашивается в объявлениях о вакансиях, но принимаются и из множества других областей, особенно из технических областей/STEM.

Брокер/Агент по недвижимости

Это физическое лицо, имеющее лицензию на работу в качестве брокера по недвижимости. Его деятельность регулируется государственным законодательством, так же, как и деятельность оценщика. Что касается оценки:  

Бюро недвижимости регулирует деятельность лицензированных калифорнийских брокеров и может наказывать своих членов за профессиональные нарушения.

Кроме того, в Калифорнии принята всеобъемлющая законодательная схема, обеспечивающая соблюдение профессионалами брокерской деятельности применимых законов и правил.

  • Лицензированные оценщики Калифорнии, которые выносят заключения о стоимости в соответствии со строгими профессиональными стандартами, подлежат собственному законодательному регулированию.
  • В Калифорнии мнения брокеров о стоимости, как правило, не считаются «оценками». (5) Раздел 11302 (b) Кодекса бизнеса и профессий Калифорнии определяет термин «оценка», чтобы явно исключить из рассмотрения мнения о стоимости недвижимости, сделанные лицензированными брокерами по недвижимости. в связи с их брокерской деятельностью. В соответствующей части этого раздела говорится:
  • «Оценка» означает действие или процесс выработки заключения о стоимости недвижимости. Термин «оценка» не включает заключение, вынесенное лицензиатом недвижимости. или инженер или землеустроитель в ходе обычной деятельности в связи с функцией, для которой требуется лицензия…и мнение не может называться оценкой.
  • Таким образом, лицензированные брокеры по недвижимости могут предоставлять ценные заключения в связи с брокерской деятельностью. Эти мнения логически включали бы предложения о соответствующих ценах на листинг, покупку или аренду недвижимости (т. е. фундаментальную деятельность, выполняемую брокерами). Таким образом, эти мнения не являются «оценками». (Однако лицензированный калифорнийский брокер, который описывает оценку как «оценку» в этом контексте, когда он или она не имеет лицензии оценщика, может нарушить это положение)».

Законность предоставления мнений брокеров о стоимости в Калифорнии

Наконец, давайте предложим определение понятия «инженер-оценщик»:

Инженер по оценке

Термин «инженер-оценщик», напротив, предназначен для обозначения человека, который:

    • Может быть или не быть лицензированным брокером или оценщиком.

       

    • Is осведомленный in 
      • Стандартная методология оценки,  
      • Брокерские цены, 
      • Передовые статистические методы и инструменты, такие как
        • Сплайны многомерной адаптивной регрессии,
        • Р-Язык,
      • Технология баз данных и электронных таблиц,
      • Обмеры жилых и коммерческих зданий по стандартам ANSI и BOMA, включая использование Программное обеспечение CAD для создания точных планов этажей и расчета площадей различных типов, 
      • Использование ArcGIS или аналогичной технологии для визуализации географических и демографических данных,
      • Тот, кто умеет измерять нематериальные активы бизнеса и решать проблемы измерения, связанные с принятием решений.

Акцент на функциональной полезности

Я бы расширил это определение немного дальше и подчеркнул, что инженер-оценщик сосредоточен на точном определении ценности, о которой он пытается сформировать мнение, относительно ее функциональной полезности – акцент, который является центром «инжиниринга стоимости» ( отдельная дисциплина), а также функциональная полезность всех компонентов имущества или объекта, стоимость которого он формирует.   

Например, если инженер-оценщик оценивает дом для получения кредита, соответствующего требованиям Fannie Mae, функциональная полезность предоставляемой им стоимости заключается в том, что связанный с ним процесс оценки и результат соответствуют конкретным требованиям Fannie Mae, кредитного учреждения, законодательства штата и конечно USPAP.    

Одним из компонентов этой оценки является возможная стоимость ванных комнат в доме и их функциональная полезность. Анализ этого последнего компонента может привести к тому, что инженер сгруппирует 3/4 и полноценные ванные комнаты как единый компонент, поскольку они оба служат основной цели — предоставить жильцу место, где он сможет позаботиться обо всех вопросах личной гигиены перед уходом на работу или в школу. утром или посещение мероприятия вечером. В 3/4 ванных комнатах установлен душ, в полноценных санузлах - душ и ванна. В обоих есть туалет и раковина. Таким образом, оба выполняют более или менее одну и ту же функцию.  

Половина ванной комнаты будет включать туалет и раковину и, таким образом, будет служить определенной цели, но не позволит полностью мыть тело. Ванная на 1/2, как единый туалет без раковины, сама по себе практически бесполезна или имеет минимальную ценность. То же самое можно сказать и о комнате, где есть только раковина. Таким образом, нам не следует просто складывать различные количества ванных комнат в одну общую сумму, поскольку две ванны размером 1/4 не обеспечивают ту же функциональность, что ванная комната размером 1/2 или полноценная ванная комната.  

Вместо какого-то подсчета общего количества ванных комнат мы должны иметь отдельные подсчеты полностью оборудованных ванных комнат (3/4 или полных), 1/2 и 1/4 ванных комнат. Фактически мы можем решить игнорировать 1/4 ванны как незначительные. Последнее соображение является примером экспертного знания в предметной области. Таким образом, мы могли бы добавить сюда, как ни странно, что инженер-оценщик, как предполагается, обладает знаниями в предметной области. Другими словами, он не просто майнер данных или аналитик статистики.

Инженер-оценщик обладает достаточными знаниями, опытом и интеллектом, чтобы он также мог выполнять задания, связанные с нематериальными активами за пределами сферы недвижимости.

Выводы

Подводя итог, оценочная инженерия включает в себя:

    • Средняя и высшая математика, в частности статистика.
    • Компьютерное программирование
    • Методы интеллектуального анализа данных
    • Технология баз данных
    • Традиционные подходы к оценке стоимости, включая метод сравнения продаж, затратный подход и доходный подход.
    • Методы Дугласа Хаббарда для измерения нематериальных активов бизнеса
    • Техника и методология измерений
    • Инжиниринг стоимости, поскольку его внимание сосредоточено на «функциональной полезности» и поскольку инженерия оценки расширяется на «предписывающую аналитику» — предмет, который будет обсуждаться в следующем посте.
 

 

Оставьте комментарий

Наверх